房产代理业有一句很名的行话：“有卖不的房子，有卖不的点子。”的确，在房产领域，房产代理是一低资本、高智商的行业。相比较，代理商与商的职业求则有很的差异，甚至算是一河隔两重。在房产代理业无人敌的邓智仁一旦转入商的角色便显其底蕴的浅薄经验不足了。
邓智仁区区8000万港元智取玫瑰园的权，谓一战胜，极其漂亮。知，正是北京皮涨际，同城另一由港商投资的项目仅前期铺垫费就高达2亿元。曾有人邓智仁的“鹊巢鸠占”颇有微词，邓智仁则己的一套经商哲振振有词反驳：“在商业竞争中，有德讲，我按政府制定的游戏规则玩，果我违法了，你告我。靠德约束市场竞争根本不，有意义，有法的人不懂什叫竞争，他不玩游戏。”
香港的邓智仁是一喜欢聪明狡猾写在脸的人，是，“玩游戏”的他万万有料，那被他柔一掌推玫瑰园的刘常明却是一比他更不讲德、更玩游戏的人，他留给邓智仁的决非是一满花朵的园。在某意义，他的影一直幽幽笼罩在邓智仁及所有跟玫瑰园有关的人身，至今未散。
在法人、董长的宝座坐暖屁股，邓智仁就突现，刘常明提供给他的许批文竟处违规，玫瑰园的销售许证是刘常明打通高官关节由北京市特批的，是审批文件则是昌平县的方文本并未北京市政府的复核，其中绝数越俎代庖，就是说，玫瑰园的合法位尚有待重新确立。显是最让邓智仁吃一惊的，在北京根底、原本指望靠刘常明的钻营借梯楼的他很快掉进了跑批文、走关系的恼人漩涡中。
此外，刘常明留的一堆烂账超乎邓智仁的象。别墅卖几套，经济纠纷就已经冒10件了，邓智仁叹苦经：“接，很烂落在我身，跑批文，清烂账，搞我焦头烂额，些实在不是我的专长。”他已隐隐感觉，他处积虑花8000万港元买的是一张贼船的船票。
就在邓智仁玫瑰园的合法身份四处钻营的候，中国经济“一管就死，一放就乱”的怪规律再度应验。由各离实际工程，致通货膨胀提前临，宏观景气突逆转，中央在无奈提了“宏观调控，治理整顿”的方针，并严令停建“楼堂馆所”，像玫瑰园的外销别墅项目首先遭遇冲击。银根紧缩导致业已工的玫瑰园停停建建，陷入进退无度的窘境，邓智仁有拿利达行的钱一次次给玫瑰园输血，那些他十分“轻易”赚的钱现在又十分轻易掏了。其间，玫瑰园的另一股东又频繁生变更，人进人，转转，利达行的股份增加了90％，玫瑰园真的了邓智仁一人的了。
此在中国民间流传着很民间谚语，其中很名的一句是：“北京才知己官，广州才知己钱少，海南才知己身体不。”在北京沉浮了一段间的邓智仁意识了“官效应”的重。了取土让证，他四处寻找有较深政府背景的公司做靠山，是在与些公司的合中又屡屡受骗吃亏，打官司更是回回落败，他终明白在高深莫测的北京城，有些人是惹不的，有些是干不的。他颇感慨朋友说：“在内做房产，不仅应付市场，应付政府、应付银行、应付形形色色的人。我已经厌倦与人打……香港人喜欢法律解决问题，但我告法院就从有功，赔进更的间金钱，在内被告固不，原告更辛苦，很候，等待比击更重。”
日曾有业内人士假设，果有刘常明的些批文猫腻烂账，玫瑰园是不是就俏丽人了？有很专此表示怀疑。他认，邓智仁从一始就犯了一战略判断的错误。万科掌门人王石的话说，玫瑰园从一始就是一注定的败局。据他分析，玫瑰园占面积近50万平方米，迄今海或北京功的别墅项目很少有超10万平方米的，因此玫瑰园的量超了正常的市场容量；其次，玫瑰园外销主打目标，哪怕是在深圳毗邻港澳的外向型城市，楼市的外销比例不10％。因此王石认，刘常明邓智仁搞玫瑰园项目是被房产泡沫繁荣的假象所迷惑了。
1994年9月，在邓智仁的百次奔波，北京市土管理局终与利达公司正式达土让协议。根据规定，土让年限70年，利达公司向土管局支付土使权让金每平方米300元，共计1.5亿元，1995年底分3笔付清。
一面支付源源不断的工程建设款，一面付清巨额的土让金，深陷玫瑰园的邓智仁哭无泪，此刘常明已魂归西，他掐人的脖子不知该找谁了。了让游戏继续玩，他走负债经营的路。其中一笔债务即向北京一有“背景”的公司借债1720万元及3422万元人民币。在银根日趋紧缩的氛围中，邓智仁的些借款是通非正常渠拆借的短期高息资金，他不熟悉陆在资金运中的猫腻，些钱层层转借他手，已是息加息，高吓人。他贸闯进圈子，惊跳，借胆战惊，不知不觉中已是债台高筑，罢不了。
1994年底1995年半年，北京房产市场滑入空前低谷，市场异常萧条，豪华别墅高档公寓更是全面滞销。邓智仁纵有本无力回，玫瑰园的销售陷入停顿，此此刻，利达公司拆借的短期高息资金陆续期，邓智仁根本无力偿。邓智仁转变战略，始将玫瑰园从外销转向内销。他现，外销楼盘市场空间非常有限，众商争夺一狭份额，势必打头破血流，内销市场则相广阔，北京楼价居高不，说明有潜在需求支撑。一判断应该说是明智的，是位具有超人敏锐眼光的代理商在具体的经营程中却又暴露管理经验不足的弱点。
了推动内销，邓智仁他在香港的一批售楼明星“空降”北京，希望在短间内毕其功一役。些香港职员月薪在5万—6万元，加住宿往返机票，每人平均每月花掉公司9万元，笔钱至少雇10有力的北京人，人员本的高昂直接导致公司竞争力的降。同，香港的管理人员又与人生文化观念的冲突，内人员工干色却薪水拿极低，积极受挫；香港的策划人员则不清楚内市场的千差万别，香港弹丸的规律硬套陆市场头，致利达公司很快陷入内外困的境，邓智仁步入他职业生涯中最黑暗的期。
1995年秋，利达公司已先向玫瑰园注资9000万港元，再往就弹尽粮绝了，那笔巨额的土让金在缴纳了8100万元，就再难继。怎的市场，造就怎的商人，穷途末路的邓智仁现他似乎并不适合北京的城市，商人的本让他不由主寻找另一位像刘常明那有“另类本”的人。是，一叫梁振山的人就走进了玫瑰园。
山西人梁振山称是一很有“层”背景的人，调动亿万元的资金在他易探囊取物，些本却正是邓智仁梦寐求的。梁振山被任命玫瑰园公司总经理，其主职责便是外融资。
是，邓智仁很快现，所有的“刘常明”有着同的德观念职业格，在点，决无任何例外。仅半年，他就察觉梁振山利“首一别墅”的名声四处招摇撞骗，并刻公章进行非法融资，且笔挪他不容易筹措的供玫瑰园苟延残喘的资金。是，邓智仁愤将梁振山除。梁振山又岂是招即、挥即的主儿，他转攻击邓智仁利玫瑰园骗钱，并鼓动一批债主门追债，将玫瑰园的窘境公媒体，一间邓梁争甚嚣尘，玫瑰园危机首度被曝光。