文/祝立宏
祝立宏：浙江工商财务与计院副教授，《案例》特约者。
程总在H市经营着一房产公司，一贯高档楼盘，声誉效益俱佳。
老友李厂长却在H市惨淡经营一型国有企业，因老产品，新产品却迟迟不马，生产规模日渐萎缩，工人纷纷岗，企业陷入困境。，厂区内倒有一块杂草丛生的空，属历史遗留的土，理位置不错，紧靠一条马路，曾经规划建造10000平方米新的办公楼，无奈企业资金紧张，土长期闲置。
求生存，李厂长决定盘活土。在征级主管部门同意，始寻找合伙伴共同建造办公楼租（因土非商业，楼不商业房，因此建造的房子租不售）。李厂长首先的合伙伴是老友程总，经程总实考察分析，认H市经济处快速展期，高档写字楼的需求日益增长，结合己房产公司的品牌形象，及土所处的理位置，建议合建造H市最高档的写字楼。
经进一步磋商，双方决定合资立一新公司建造写字楼，并负责建的写字楼管理工，新公司由李厂长担任董长、程总任总经理。
经报批有关管理部门同意，20层建筑面积12000平方米的高档写字楼建筑工程期工。
两年，全新精装修的高档写字楼建，除1至4层留公司外，其余16层全部外租。由建的写字楼非商业房，属有房租，因此不存在物业管理等费，但考虑高额的建筑本装修本，且租金中包含了公共设施使费（水、电、气费等），租金确定每每平方米8元，远高H市写字楼平均租金每每平方米3元。但毕竟是H市最高档的写字楼，租金虽贵，是极具吸引力，租速度飞快，李厂长程总皆欢喜。
剩最半层300平方米，有求租者登门房，环视一周，问清相关费，即决定租，但求面见程总。
见程总，求租者亮身份，某税务师务所王所长。王所长直截了请程总将最300平方米的租金由每每平方米8元降6元。
程总不悦：“热租中的房子岂有随便降价理？本楼租金包含费，每每平方米8元纯属正常，决非漫价。每每平方米降2元，300平方米我损失少租金啊？嫌贵免谈了，再说，入驻一税务师务所并非我楼增光添彩，嘿嘿，抱歉极。”
王所长笑曰：“岂平白无故求程总给优惠价，但我求您每每平方米降2元，谓是取有。似每每平方米2元一年二十几万的损失，根本就不需程总您承担，有办法消化掉，前提是您必须耐听完我的分析，并照我的建议做。”
程总疑惑，但是决定听听王所长的分析。
是王所长的分析：
写字楼的房租收入是其主营业收入，经营者按照租金收入缴纳5％的营业税。
但是你的写字楼租金收入中包揽了很费，其中有一部分是水、电、气等公共设施使费。实际，你是从租房者那收取水、电、气等公共设施的本费，是本费且不包含任何其他附加费。，你再向提供公共设施的电力局、水公司等具体部门缴纳。
公共设施部门确认其营业收入，此确认的营业收入中，包括了你向租房者收取的本费，再缴纳营业税。
你的租金收入缴纳营业税候，已经将公共设施使费部分的营业税缴了。但是公共设施部门再次将部分费确认营业收入，再次缴纳营业税。实际造缴纳两次营业税的现状，你说，是不是无谓的缴纳了一次营业税？
程总觉王所长分析非常有理，粗一盘算，整幢楼重复缴纳的公共设施费部分的营业税真不是一笔数目，一年何止二十几万啊。
程总忙说：“王所长，您那300平方米的租金就按每每平方米6元计算吧。但您给我一合理、合法的避免重复纳税的建议，我目前在房产界的声誉，偷税、漏税等违法的，我是万万不干的。”
王所长：“那，愚蠢者偷税、糊涂者漏税、聪明者避税、智慧者就做纳税筹划，我绝不做违法的情。我在合理、合法的前提，进行适的纳税筹划，避免不必的重复纳税已。”
程总请了公司财务部的周经理，共同听取王所长的建议。
是王所长给程总他的建议：
针公共设施费的缴纳，写字楼将己设定租房者的代理人，提供公共设施的部门相人，写字楼就变了租房者代缴公共设施使费的代理机构，公共设施部门就变了直接的营业税纳税人。
述设计公共设施部门说，其营业收入营业税并有改变；租房者说，其总的租金支有改变，是公共设施费的收款方由写字楼改了公共设施部门。
但是，的设计写字楼经营者说，意义就非同一般了，其营业收入中将不再包含向租房者收取的公共设施费的本费，从使营业收入总额减少，相应的5%的营业税就减少了。
另外，根据“民法”的相应规定，代理是有偿代理，是无偿代理。因此，写字楼在代理缴纳公共设施费的候，收取适的手续费。果收取手续费，那缴纳手续费的5％营业税，手续费的营业税总量是很有限的。
总，通的设计，公共费支占据很高比例的高档写字楼说，使税负远远低原的税负。
但是，述设计在实施程中是需严格履行相应的法律手续，计处理必须做合理、规范：首先，写字楼应与租房者签订委托代理公共设施使费纳的协议，通常了便操，往往预先印制格式文本；其次，写字楼的计应将此类业务单独核算，设置“代收款或其他应付款——水公司”等计分录；三，写字楼与具体公共设施部门结算，由具体公共设施部门具票，且票抬头必须具体缴纳使费的租房者，并将票直接转给租房者。
经王所长一番点拨，周经理马反应，的设计不但卸掉不合理的重复纳税，且因总体营业收入的降低，给其他按营业收入百分比征收的税、费额带降，整体降低写字楼的管理费支。
周经理说：“王所长，我已经完全理解您的纳税筹划设计思路，通分解租金收入，利合法的代理概念，将公共设施费部分的营业税转移，避免重复纳税。且，随着租金收入的降低，按租金收入12%计征的房产税随减少。”
王所长肯定了周经理的观点，并进一步启他：“周经理，您是否从房产税的角度，再进行纳税筹划呢？”
周经理考虑了一，回答：“果将租金收入中不需缴纳房产税的部分独立分解，那就有降低房产税额。”
王所长：“啦，你另外再立一独立的物业管理公司，将物业管理费从租金中分离，写字楼代理物业管理公司收取物业管理费，租金收入就进一步降。虽代收的物业管理费的营业税从写字楼转移至物业公司缴纳，总体缴纳金额不变，但是房产税却明显降低，因分离的物业管理费是不需缴纳房产税。一，是不是又降低税收呢？”
，一傍的程总却在思考另外一问题，果聘请王所长他的税务师务所税务顾问单位，岂不是近水楼台益处？程总法随同王所长一商量，双方签订了租房聘任两协议。
是一通合理分解营业收入，功实现纳税筹划的典型案例。
按照国规定，房屋租收入应缴纳营业税房产税，其适税率营业税是租金收入的5％、房产税是租金收入的12％。果租方将租金收入分解，致使直接确认租金收入的营业额降低，则意味着营业税房产税随降。因此，合理分解租金收入是房屋租单位通常采的一纳税筹划方法。
本例中，租方将水、电、气等公共设施使费从租金收入中分离，采“代理”的概念避免缴纳双重营业税，是合理避免税负的方法，同法律支持。通“代理”，将原租方承租方的双向关系，改变代理人、被代理人及相人的三角关系，从中的法律责任产生相应的改变。同，因法律关系的改变，涉及的纳税人、纳税环节就生改变，就有实现实际税负的转嫁。
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