尹斌 中国留俄生总主席，俄罗斯高校联合主席助理，普希金俄语院语言文博士
世界各国政府无不将保障改善民生一项关系国计民生的重举措放在优先的重位置，保障改善民生是构建社主义谐社的关键所在。住房制度的改革的败是保障改善民生的关键所在。何完善住房调控政策，提高城乡居民住房保障水平是今社各界关的话题，俄罗斯与中国同属经济转型国，有着极相似的房改条件，俄罗斯住房制度的变迁进行研究，中国更解决住房问题具有重的借鉴意义。
研究俄罗斯的住房制度，铺垫与说明，就必须苏联的住房制度进行简单的回顾。在苏联代，住房由国统一分配，供居民无偿使。在二次世界战中，苏联欧洲部分的所有建筑几乎被毁，使许人无处栖身，1946年，苏联人均住房面积6平方米。战，苏联政府住房建设重抓。从1957年始，赫鲁晓夫政府制定了明确的目标：每庭分配独立住房，标准是人均9平方米。一期建房的基本原则是“简易经济”，因无法顾及外在的观内部的细致设计。每套住房的面积不，但独户居住，从结束了几户居民合住同一套住房的尴尬状况。从此始，苏联每年建造的新住宅达200万平方米。由些住房几乎是按照同一图纸建的，所外表差不：五六层，像火柴盒一直直，有浮雕装饰，建筑材料主是青砖或红砖。西方人类住房戏称“赫鲁晓夫筒子楼”。“赫鲁晓夫筒子楼”尽管其外观缺少装饰，在面积质量较西方国标准略低，但算设计合理、配套齐全，基本解决了因战争破坏给全国居民带的住房短缺问题。20世纪80年代人均住房面积已增加12平方米。
随，苏联政府相继建造了越越的住房，其质量逐步提高，较改善了居民的居住条件。勃列日涅夫执政期始实行国人共同资的合建房机制，即房屋住户提供部分资金，弥补国建房费的不足，住房的维修养护费仍由国承担。戈尔巴乔夫改革期展了全苏优秀建设者竞赛，增加新建住房层数的办法加速住房问题的解决。但是结果并不理，导致了建筑工期延长建设费的增加。
苏联解体，俄罗斯推行规模的住房制度改革，目标是向市场化住房制度渡。住房制度主包括住房产权制度、住房供给分配制度及福利房制度等。
住房产权制度改革
俄罗斯的住房产权制度改革主是改变原公有制主的住房所有制，实行公有住房有化。俄罗斯政府陆续通或颁布的众有关住房制度改革的法律、法令条例，涉及住房制度的各方面，其基本目标就是逐步实行公有住房有化中的住房制度改革，最终建立符合市场经济求的住宅不动产流通市场，建立有利住房在市场流通，从有利不断改善公民居住条件的、有住房主的住房所有制结构。1991年6月，叶利钦政府颁布《俄罗斯联邦住房有化法》；又1992年5月1993年11月颁布了《关联邦住房原则》法律草案《俄罗斯境内住宅资源无偿有化示范条例》。一系列法律法规详细规定了公民参与住房有化的条件、范围、权利义务。通法律法规，确定了俄罗斯住房有化的基本原则：公民有购买房权，其数量、面积费均不受限制；有者按己的意愿占有、使支配住房；公有住房的有化按愿、无偿一次付款的三原则进行，公房按统一标准免费转归居民，超标部分则需己购买；免费转归居民的住房面积按俄罗斯人均住房面积确定，不少每人18平方米，特殊条件按住房的使再向每户提供9平方米，超标部分按一次或分期进行付款。1995年俄罗斯又通了《保障每庭拥有独立单元房或独栋住房计划》。叶利钦连任总统的1996年，俄罗斯又推了《有住房计划》，并始量拆除赫鲁晓夫期建造的五层楼，翻建高层建筑。1997年4月，叶利钦签署《住房公业改革》总统令，始实行住房公业改革。截至1997年俄罗斯公有住房有化比重达53%。按政府计划，2001年前公有住房有化比重达65%？70%。
2004年俄罗斯人均居住面积已增加19.7平方米，但低收入居民住房难问题仍未彻底解决。俄罗斯住房市场存在诸问题。主是数人需住房，但是却有购买力；现有住房建设数量不满足居民的需求；缺乏有效运行的长期住房信贷体系；尚未制定有关土让将土划归住房的有效办法；市政机构缺乏住房城市建设规划；住房公基础设施老化程度严重；社保障型住房的建造速度缓慢；建筑文件审批程序复杂；住房买卖中陷阱较，人利益不有效保障；住房价格持续涨；等等。
针住房领域存在的些问题，普京总统在2004年国情咨文中特别强调了住房问题，并在其二任期始实施住房制度改革计划。普京期住房制度改革的基本目标基本方针包括在《住房改革法》《2002？2010年俄联邦住房目标纲》中。其住房政策的主目标：一是存量住房数量在2004年28.5亿平方米的基础增加一倍；二是将人均住房面积从2004年的19.7平方米增加40平方米。住房政策采取两运行机制：一是实行计划机制，即国依法保障低收入庭享受住房优惠阶层的住房，具体实施步骤就是“住房国优先项目”；二是促进住房市场机制运行，即创造条件保障国计划机制外的居民利抵押贷款有资金改善居住条件。
2005年4月25日，俄罗斯任总统普京在向议提的国情咨文中说：俄罗斯已经基本实现了公有住房有化。“果我1997？2003年的住房增量加总，那，在2.276亿平方米新建住房中，有住房占1.429亿平方米，比重62.79%。俄住房有化程度已经接近西方达国的水平。”至此，俄罗斯基本完了住房有化的既定改革任务。
住房供给分配制度的改革
所谓住房供给制度，是指住房的建设、维修及住房的提供体系；分配制度，是指住房所有者让渡给新的所有者或使者的渠及住房的使方式。转轨前，俄罗斯实行的是一带有一定福利质的住房分配制度。政府直接参与住房的建设、分配、维修，实行住房无偿分配、高补贴、低房租的住房政策。在制度中，住房实质是被一福利品加平均分配。
在经济制度转轨前，俄罗斯住房主公有建房主，公有建房中又国投资主，有建房入股建房所占比重很。全国住房改革资金几乎占国预算的一半，因此，仅靠国根本无法解决一问题，必须向市场渡，完全改善住房等生活设施需寄希望人资本。因此俄罗斯政府力展住房抵押贷款，构建住房抵押贷款再贷款体系。2004年12月底，国杜马审议通了《银行按揭法》。该法规定，按揭贷款的间接费将减少，贷款利率降低1？1.5百分点。构建住房抵押贷款再贷款体系，具体实施了三项措施：一是允许银行行住房抵押贷款证券，公市场吸纳人投资者的资金，此增强公民提供信贷的力；二是中央银行降低商业银行行抵押贷款债券的有资金比例求，从14%降低10%；三是立住房抵押贷款公司，公司的运行机制是购买银行的不动产抵押贷款的抵押权，此债保障，行售住房抵押贷款债券（国提供担保），获资金银行再贷款。2006年国住房抵押贷款公司抵押贷款债券提供140亿卢布的国担保，又其拨款37亿卢布扩资本，2007年的拨款金额45亿卢布，国担保额160亿卢布。因此，从住房抵押贷款公司立，银行即使在长期资金不足的情况扩信贷规模、降低贷款利率延长贷款期限。除住房抵押贷款外，俄罗斯政府创建土抵押贷款融资方式。融资方式规定，人、法人市政机构均将土抵押获贷款。具体步骤是：拥有土的人或者法人将土抵押获贷款，所获贷款在该块土建设住房公设施，将块已建公设施的土重新估价，获新的贷款，再新的贷款建造房屋主体结构，将建房屋主体结构的土再重新估价，再次获新贷款，笔新贷款将房屋建造完毕。
政策的倾斜使居民人资或借助银行贷款兴建的有建房不断增加。2003年通建形式兴建的住房面积占年住房建设总面积的41.6%，入股建房占1.4%，公有建房57%，较1991年的公有住房84.2%
（本章未完）